OPINIÃO – Notas do mercado imobiliário – 28/05 a 03/06
Por Carlos Alceu Machado*
Imóveis comerciais “Classe A” estão em alta
Em praticamente todas as capitais brasileiras, o preço do metro quadrado para locação de imóveis comerciais de alto padrão subiu bem acima da inflação. Em São Paulo e no Rio de Janeiro, por exemplo, o preço médio ultrapassou R$ 120,00/m², representando uma forte alta em relação a 2011. Dependendo da região da cidade, o mesmo espaço chega a bater no teto de R$ 200,00/m² – e não faltam inquilinos.
…E tem valorização
O aumento da demanda para locação, a elevação dos níveis dos financiamentos, a queda dos juros e o crescimento da renda da classe média, que busca nesses bens uma complementação à aposentadoria, vão favorecer os imóveis comerciais, que daqui para frente deverão ter uma maior valorização. Outros fatores que devem beneficiar esse tipo de imóvel são a estabilidade do real e o crescimento do mercado imobiliário brasileiro.
CMN aperta o controle
O Conselho Monetário Nacional acabou de anunciar a criação de um novo cadastro, capaz de dar mais confiabilidade ao sistema financeiro e, de quebra, ajudar o Leão a controlar melhor os contribuintes. Quando o sistema entrar em operação, os bancos ficarão obrigados a informar ao Banco Central todas as transações envolvendo empréstimos cuja garantia seja um imóvel (ou um automóvel). A ideia é formar um sistema nacional que permita aos agentes financeiros identificar imediatamente quais bens já foram onerados uma vez.
A Lei do CRECI Mineiro
O Conselho Regional dos Corretores de Imóveis de Minas Gerais distribuiu um paper na internet com o título “Quem comercializa imóveis com contrato de exclusividade vende mais rápido”. À certa altura, diz o texto que “o contrato de exclusividade é Lei”, baseando-se no art. 1º da Resolução-Cofeci nº 458/95. Sem entrar no mérito da discussão acerca do interesse dos corretores em manter ou não o regime de exclusividade, o fato é que o CRECI mineiro equivoca-se ao chamar de lei uma mera resolução, que inclusive já foi considerada inválida pela Justiça Federal em vários estados do País.
Multa de 20% é abusiva
Várias decisões judiciais confirmam que multas superiores a 10%, cobradas de consumidores que acabaram desistindo de adquirir imóveis de construtoras e incorporadoras, após a assinatura das promessas de compra e venda, são abusivas. Como é evidente que em muitas situações tal percentual é insuficiente para cobrir os prejuízos da fornecedora (cerca de metade é gasto apenas com comissão de corretagem), cabe às vendedoras deixar claro em seus contratos o que poderá ser cobrado em caso de desistência do comprador, afora aquela multa.
Cautela com os imóveis-problema
Não importa se o imóvel é para morar, alugar ou revender, as precauções que os compradores precisam tomar são sempre as mesmas. Em raras hipóteses é aconselhável alguém negociar imóvel com algum tipo de restrição lançada em sua matrícula. Débitos com a Fazenda municipal, com despesas condominiais e com credores em geral – especialmente os fiscais, previdenciários e trabalhistas – também são fantasmas que precisam ser rapidamente exorcizados pelos adquirentes. Grandes investimentos exigem cautela.
Maior cuidado nos Feirões
Os números tem contradito os bons resultados anunciados pela Caixa Econômica Federal nos leilões realizados durante o mês de maio em todo o Brasil. A realidade é que o consumidor, de uma forma geral, tem se mostrado mais cauteloso na hora de comprar um imóvel ou contratar um financiamento habitacional num final de semana, quando não tem a possibilidade de conferir as informações que lhe foram dadas em um feirão. Sinal de maturidade, pois colocar em jogo altas somas exige muita investigação e reflexão.
Como se destacar no mercado
Parece complicado, mas não é. Como em qualquer atividade liberal, um corretor de imóveis somente ganhará prestígio (e clientes) na medida em que atuar de acordo com o que dele esperam as outras pessoas. E o que elas esperam? Basicamente, que seja um profissional conhecedor do mercado imobiliário, com capacidade de negociação e que sabe o que faz. Em todos os segmentos da prestação de serviços, ninguém mais quer contratar amadores.
Desconto também para usados
Depois dos imóveis na planta e dos novos, chegou a vez dos usados. Em São Paulo, uma grande imobiliária colocou à venda, nesse final de semana, mais de quinhentos imóveis usados com descontos de até 10%. Afora o abatimento, os compradores que fechassem negócio nos dias da promoção, ainda poderiam levar para casa televisões, computadores e microondas. Uma espécie de feirão, mas circunscrito às agências da imobiliária. Se a moda pegar e o consumidor aceitar, outras empresas deverão aderir à novidade.
*Carlos Alceu Machado é advogado especializado em Direito Imobiliário e Empresário do segmento
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